Un PMS pour conciergerie n’est pas un PMS comme les autres. Quand tu gères des biens pour des propriétaires tiers, ton PMS doit couvrir des fonctions spécifiques : trust accounting, owner portals, multi-propriétaires, facturation différenciée. Cette page explique ces spécificités et liste les outils qui les supportent vraiment en 2026.
📊 PMS conciergerie : les spécificités clés
| 🎯 Fonction | 💬 Pourquoi c’est critique | ✅ Outils qui le font bien |
|---|---|---|
| Trust accounting | Séparation comptable fonds propriétaires / conciergerie | Guesty Pro |
| Owner portals | Portail propriétaire avec reporting détaillé | Guesty Pro, Hostaway |
| Multi-propriétaires | Plusieurs propriétaires gérés dans un compte | Tous les PMS pro |
| Owner statements auto | Rapports mensuels automatiques | Hostaway, Guesty, Lodgify |
| Commission paramétrable | % différent par propriétaire / bien | Hostaway, Guesty |
| Marque blanche | Portail customisé aux couleurs concierge | Guesty Pro |
| Gestion équipes | Rôles, permissions, tâches staff | Hostaway, Guesty |
| API ouverte | Intégration ERP/SI custom | Hostaway, Guesty Pro |
Hostaway — leader conciergerie 15-100 biens
Découvrir →PMS conciergerie : les 3 fonctions critiques
1. Trust accounting (séparation comptable). C’est la fonction la plus complexe et la plus critique pour une conciergerie qui gère pour des tiers. Le trust accounting sépare comptablement les fonds des propriétaires (qui appartiennent au propriétaire) des fonds de la conciergerie (qui appartiennent à la société). C’est une exigence réglementaire en France (loi Hoguet pour les pros de l’immobilier, règles de gestion pour compte de tiers). Seul Guesty Pro propose un accounting hub natif en 2026.
2. Owner portals (portails propriétaires). Chaque propriétaire reçoit un accès personnel à un portail dédié avec dashboard de son portefeuille (revenus, occupation, messages voyageurs), validation des décisions (acceptation de certaines réservations), communication intégrée avec la conciergerie. C’est un outil de fidélisation propriétaire majeur. Guesty Pro a les plus avancés, Hostaway propose un module correct, Lodgify a une version basique.
3. Owner statements automatiques. Rapport financier mensuel envoyé automatiquement à chaque propriétaire : CA, charges, commission conciergerie, net à reverser. Gain de temps massif pour la conciergerie, transparence pour le propriétaire. Tous les PMS pro modernes l’incluent (Hostaway, Guesty, Lodgify, Amenitiz).
Les meilleurs PMS conciergerie par volume
15-50 biens : Hostaway. Le sweet spot rapport features/prix. Owner statements, commission paramétrable, gestion équipes avec rôles, écosystème 200+ apps. Pas de trust accounting natif mais compensable via QuickBooks intégré.
50-100 biens : Hostaway négocié ou Guesty Pro. Point de bascule où Guesty Pro commence à se justifier si tu as besoin de trust accounting strict. Sinon Hostaway reste plus économique.
100+ biens : Guesty Pro. Quasi-incontournable. Accounting hub natif, owner portals marque blanche, API illimitée, écosystème 150+ apps. Prix 2-3x Hostaway mais justifié par les features enterprise.
PMS conciergerie : les outils à éviter
Smoobu, Superhôte, Amenitiz ne sont pas adaptés à la conciergerie pro au-delà de 10-15 biens. Ils plafonnent sur les owner statements avancés, n’ont pas de trust accounting, portails propriétaires limités ou absents. Parfaits pour hôtes indépendants, insuffisants pour conciergerie structurée.
Lodgify fonctionne en conciergerie jusqu’à 20-25 biens mais atteint ses limites au-delà. Pas de trust accounting, owner portal basique, reporting financier correct mais pas pro.
PMS conciergerie : les coûts typiques
Pour une conciergerie structurée, le TCO du PMS représente généralement 1-3 % du CA brut géré. Exemples :
| Volume | CA géré annuel | TCO PMS (Hostaway) | TCO PMS (Guesty Pro) |
|---|---|---|---|
| 25 biens | ~1 M€ | ~6 000 €/an | ~30 000 €/an |
| 50 biens | ~2 M€ | ~11 000 €/an | ~60 000 €/an |
| 100 biens | ~4 M€ | ~22 000 €/an | ~100 000 €/an |
| 200 biens | ~8 M€ | ~40 000 €/an | ~150 000 €/an |
PMS conciergerie : FAQ
Qu’est-ce qu’un PMS conciergerie ?
Un PMS avec fonctions spécifiques pour gérer des biens pour des propriétaires tiers : trust accounting, owner portals, owner statements, commission paramétrable. Distinct d’un PMS hôte indépendant.
Est-il obligatoire d’avoir du trust accounting ?
En France, pour les pros de l’immobilier (loi Hoguet), la séparation comptable des fonds est une exigence réglementaire. Le trust accounting natif facilite cette conformité mais n’est pas la seule solution (comptable externe + QuickBooks possible).
Hostaway fait-il du trust accounting ?
Pas nativement. Hostaway a des Financial Reports avancés et owner statements automatiques mais pas de séparation comptable stricte. Compensable via intégration QuickBooks ou passage à Guesty Pro si nécessaire.
Quel PMS pour une conciergerie qui démarre ?
Sous 15 biens : Lodgify Ultimate ou Hostaway selon budget. Au-delà de 15 biens : Hostaway directement. Guesty Pro uniquement à 80+ biens avec besoins enterprise réels.